Perjanjian Jual Beli Hartanah (langkah demi langkah) - Apa itu Sistem Torrens?

Hartanah merujuk kepada sesuatu aset yang bersifat tetap. Tetap bukanlah kekal. Sesuatu yang dikatakan tetap adalah kerana ianya tetap sepertimana hal keadaan yang ianya disifatkan.

Tanah merujuk kepada suatu kawasan mukabumi yang mempunyai keluasan tertentu. Di Malaysia, persoalan tentang Undang-undang Tanah dinyatakan di bawah Kanun Tanah Negara, 1965. Undang-undang Tanah di Malaysia memakai prinsip undang-undang di dalam Sistem Torrens. Ianya adalah suatu garis panduan asas berkenaan undang-undang tanah yang diamalkan di Australia.

Sistem Torrens adalah suatu prinsip undang-undang berkenaan urusan pendaftaran hartanah di Australia. Sistem ini hanya terpakai sekiranya hartanah/tanah yang tersebut mempunyai dokumen pendaftaran yang dikeluarkan oleh sesuatu pejabat pentadbiran tanah.

Greg Taylor - Pakar Undang-undang Tanah

Pejabat Pentadbiran Tanah hari ini disebut sebagai Pejabat Tanah dan Daerah. Pejabat ini mengurus selia dan mentadbir tanah-tanah yang mana dokumen hakmilik pendaftarannya yang asal dahulunya di bawah seliaan Pejabat Mukim (Penghulu). Manakala, tanah-tanah yang dilupuskan oleh Kerajaan-kerajaan Negeri pada/selepas tahun 1965, kesemuanya dokumen hakmilik pendaftarannya  diurus selia dan ditadbir oleh Pejabat Pengarah Tanah dan Galian Negeri bagi sesuatu negeri. Pejabat Tanah dan Daerah bagaimanapun mengawal kutipan hasil tanah bagi semua lot-lot tanah yang terletak di bawah daerah pentadbirannya. Ianya juga, antara lainnya,  mengawal selia dan mentadbir hal yang berkaitan pelan tanah, kajian guna tanah, ukur keluasan dan penandaan batu sempadan tanah-tanah tersebut.

Berbalik pada soal Sistem Torrens tadi, ada dua Prinsip yang menjadi asas kepada undang-undang Tanah di bawah Kanun Tanah Negara. Pertamanya ialah prinsip Cermin. Dan keduanya, ialah prinsip Tabir (baca; Langsir).

Cermin ialah alat yang menunjukkan kesamaan pada Yang Asal dengan Imejnya. Kita hanya boleh melihat diri  kita pada imej yang dipaparkan oleh/di dalam cermin. Begitulah halnya dengan dokumen hakmilik pendaftaran sesuatu tanah. Setelah sesuatu lot tanah itu dikeluarkan hakmilik pendaftarannya; akan terdapat sepasang dokumen Rekod Pendaftran Hakmilik. Setengah pasang disimpan oleh pejabat pentadbiran tanah sebagai Dokumen Hakmilik Daftaran dan setengah pasang lagi ialah Dokumen Hakmilik Keluaran iaitu Suratan Hakmilik yang disimpan/dipegang oleh Tuanpunya dan/atau Pemegang Gadaian. 

Prinsip Cermin menyatakan bahawa butiran dan maklumat yang terdapat di dalam mana-mana rekod pendaftaran hakmilik itu mestilah sama; yang mana butiran dan maklumat yang terdapat pada simpanan pejabat pendaftaran tanah adalah benar, muktamad dan terpakai. 

Bagi mentashihkan kebenaran dan kemuktamadan sesuatu butiran dan maklumat bagi sesuatu lot tanah; Prinsip Tabir pula dipakai. Iaitu semua individu/orang mempunyak hak untuk membuat Carian Hakmilik di pejabat pentadbiran tanah. Seperti langsir, untuk kita melihat apa yang ternyata di belakang tabir/langsir itu ialah dengan menyelaknya. Jadi, sebarang pertikaian yang akan timbul berbangkit dari soal Suratan Hakmilik dan butirannya boleh dijawab sekiranya Prinsip Cermin dan Prinsip Tabir dipakai serentak.

Sebagai contohnya, Ali berhasrat membeli lot tanah yang dimiliki oleh Ahmad. Dengan niat baik (jujur), Ahmad menyerahkan salinan Suratan Hakmilik lot tanah tersebut kepada Ali. Di dalam butiran dan maklumat yang terdapat pada suratan hakmilik jelas menunjukkan pemiliknya ialah Ahmad. 

Bagaimanapun, di luar pengetahuan Ahmad; adiknya telah memalsukan tanda tangan Ahmad dan memohon salinan Suratan Hakmilik yang baru dengan alasan Suratan Hakmilik Asal di dalam "simpanannya" telah hilang.    Biasanya pejabat pentadbiran tanah, akan mengeluarkan hakmilik pendua sebagi ganti kehilangan hakmilik asal. Dan setelah, Hakmilik Pendua diperolehi, sekali lagi adiknya memalsukan tandatangan abangnya (Ahmad) dan menjualkan lot tanah itu.

Ahmad langsung tiada pengetahuan tentang salah laku jenayah pemalsuan tandatangan oleh adiknya. Dan Ahmad percaya dia masih lagi pemilik berdaftar kerana Suratan Hakmilik Asal berada di dalam jagaannya/simpanannya.

Ali kemudiannya pergi ke pejabat Peguam bagi tujuan menyempurnakan proses pindakmilik hartanah melalui suatu Perjanjian Jual Beli Hartanah. Kerana tergesa-gesa nak memilik tanah tersebut, beliau menyerahkan jumlah harga jual beli sebanyak 50% di atas keyakinan bahawa pihak Ahmad berlaku jujur. Perjanjian Jual Beli belum lagi dimasuki.

Seminggu selepas menemui paralegal konveyansi hartanah di pejabat Peguam tersebut, beliau mendapat panggilan daripada staf pejabat peguam itu yang menyatakan bahawa lot tanah itu telah dijual dan Ahmad bukan lagi pemiliknya. 

Ali terkejut dan tergamam mengenangkan wang deposit Harga Jual Beli sebanyak 50% telah pun diserahkan kepada Ahmad. Beliau terus menelefon Ahmad untuk menjelaskan keadaan terkini tentang proses Jual Beli hartanahnya.

Telefon tersebut dijawab oleh anak Ahmad yang memberi tahu bahawa ayahnya telah ke luar negera selama sebulan kerana urusan perniagaan. Ali lantas diselubungi kekecewaan dan kerisauan yang melampau. Jumlah wang yang telah diserahkan olehnya berjumlah RM650,000-00 kerana Harga Jual Beli hartanah itu ialah RM1.3 juta.

Ali lantas menghubungi Peguamnya untuk mendapatkan nasihat guaman. Beliau dinasihatkan oleh Peguamnya membuat satu laporan Polis berkenaan apa yang telah berlaku. Bagaimanapun, beliau dimaklumkan Laporan Polis tersebut adalah bertujuan sebagai rutin asasi yang mesti dilakukan oleh sesiapa sahaja yang merasakan bahawa dirinya dianiaya oleh sesuatu kebarangkalian wujudnya sesuatu jenayah.

Seminggu selepas cuba menghubungi Ahmad melalui telefon, Ali menerima jawapan mesej email daripada Ahmad. Ali dminta oleh Ahmad agar bertenang dan tidak membuat langkah provokasi dengan memberikan peluang untuknya membuat semakan terlebih dahulu. Ahmad telah meminta peguamnya melakukan Carian/Semakan Lengkap  di pejabat pentadbiran hartanah dan akhirnya kedudukan sebenar telah pun dikenalpasti dan mengarahkan peguamnya melakukan tindakan susulan.

Adik Ahmad dihubungi oleh peguam Ahmad dan beliau diminta untuk membayar abangnya jumlah tuntutan sebanyak RM1.3 juta iaitu jumlah tawaran bagi pembelian hartanah tersebut oleh Ali. Adik Ahmad kemudiannya menyatakan bahawa lot tanah tersebut sepatutnya adalah miliknya mengikut pembahagian harta pusaka secara Faraidh. Ketika proses pembahagian harta pusaka ayah mereka, adik Ahmad baru berusia 21 tahun. Beliau hanya mengikut sahaja arahan abangnya kerana percaya kepada kejujuran abangnya melaksanakan proses pembahagian pusaka (probet).

Terdahulu,adik Ahmad telah menandatangan satu Suat Persetujuan agar pembahagian Pusaka Ayah mereka dilakukan secara persetujuan dan tidak mengikut kaedah faraidh. Ahmad juga telah memaklumkan kepada adiknya bahawa lot tanah tersebut diserahkan kepadanya sebagai pertukaran kepada komitmen Ahmad untuk menanggung kos pengajian adiknya di luar negara.

Pertikaian dalaman antara Ahmad dan adiknya telah menyebabkan Ali berada di posisi kerugian wang. Jual Beli tidak boleh dilaksanakan kerana Ahmad bukanlah penjual yang sah kerana hartanah tersebut bukan miliknya mengikut maklumat Dokumen Hakmilik Dafataran (di pejabat pentadbiran hartanah).

Apakah posisi undang-undang bagi merungkai permasalahan di atas? Bagaimana prinsip Sistem Torrens menjawab persoalan undang-undang yang berbangkit? Adakah Ahmad telah melakukan Jenayah penipuan? Adakah pihak polis akan menangkap Ahmad kerana menipu Ali? Adakah Ali boleh mendapatkan jumlah wang yang diserahkan? 

Ikutilah siri posting ini seterusnya....

Mudahkah kefahaman anda tentang persoalan perundangan

Perundangan di dalam Bahasa Inggeris disebut Legislative. Manakala Undang-undang disebut Law. Itulah perbedaan antara dua istilah tersebut. Dan perkataan Sah bolehlah diterjemahkan sebagai Legal dan Sahlaku ialah Legally. Jika dilihat daripada istilah Bahasa Inggeris kata asal dan katanama terbitan Law dan lain-lainnya hampir sama, manakala di dalam bahasa Melayu ternampak ketara perbedaan antara perkataan Sah dan Undang-undang. Barangkali istilah Undang dan Sah diambil akar kalimatnya dari dua bahasa asal yang berbeda. Sah diambil daripada istilah Bahasa Arab. Apapun yang penting bukan susunan huruf yang menerbitkan sebutannya namun yang lebih penting ialah memahami konteks istilah yang dimaksudkan.

Sekolah Undang-undang

Undang-undang juga terlalu umum maksudnya. Namun bagi pembaca Undang-undang sering memahami ianya sebagai suatu peraturan atau kontrak sosial yang telah dipersetujui oleh sesuatu masyarakat sivil. Misalnya negara Malaysia yang wujud pada 31 Ogos 1957 memakai suatu asas undang-undang yang tertinggi yang disebut sebagai Perlembagaan Persekutuan.

Perkara 4 Perlembagaan Persekutuan menyatakan bahawa Perlembagaan ini sendirinya menjadi Undang-undang Utama bagi negara Malaysia. Kini, kita biasa mendengar istilah "Kontrak Sosial" diungkapkan di sana-sini. Apakah itu Kontrak Sosial? Kontrak Sosial umumnya dimaksudkan sebagai suatu diskusi oleh perkumpulan manusia berkenaan suatu Undang-undang yang akan mengaturbicara kehidupan sesama mereka di suatu kawasan geografi yang tertentu. Dalam konteks negara Malaysia kawasan Geografi yang dimaksudkan ialah Persekutuan Negeri-negeri di Malaysia. Ini adalah kerana terdapat juga kontrak sosial yang telah membentuk Negeri-negeri tersebut sebelum kesemuanya bergabung sebagai sebuah negara yang pada hari ini dinamakan sebagai Malaysia. Oleh yang demikian Kontrak Sosial yang membentuk Negeri itu hari ini dinamakan Undang-undang Tubuh Negeri dan/atau Perlembagaan Negeri manakala bagi negara Malaysia kontrak sosial itu kini disebut sebagai Perlembagaan Persekutuan atau Perlembagaan Malaysia.

Perlembagaan Malaysia telah menjadikan negara Malaysia sebagai berdaulat dan merdeka. Maknanya dalam hubungan diplomatik di peringkat antarabangsa, masyarakat antarabangsa menerima Perlembagaan Malaysia sebagai Undang-undang Rasmi dan Tertinggi bagi negara Malaysia.

Semua Undang-undang di Malaysia mestilah dipersusunkan selari dengan hasrat dan kehendak Perlembagaan Persekutuan di mana sekiranya ianya bercanggahan maka Undang-undang tersebut akan menjadi tidak sah atau terbatal.

Ayuh faham apakah itu kemerdekaan dan apakah itu undang-undang?

31 Ogos 1957 adalah tarikh yang ditetapkan oleh para perunding kemerdekaan Persekutuan Tanah Melayu sebagai hari untuk mengisytiharkan Persekutuan Tanah Melayu sebagai sebuah negara yang berdaulat dan merdeka.

Apakah status kedaulatan Persekutuan Tanah Melayu sebelum tarikh tersebut? Ya, sebelum 31 Ogos 1957, setiap inci tanah di suatu kawasan geografi yang pernah dinamakan Persekutuan Tanah Melayu ini bolehlah dibahagikan kepada dua bahagian iaitu; (1) Negeri-negeri Melayu yang ditadbir oleh Sultan dengan bantuan penasihat kerajaan British, iaitu Perlis, Kedah, Perak, Selangor, Negeri Sembilan, Johor, Kelantan, Pahang dan Terengganu  adalah negeri naungan British, dan (2) Negeri-negeri Selat, iaitu, Pulau Pinang dan Melaka yang merupakan tanah jajahan British. 

31 Januari, 1948 adalah tarikh di mana wujudnya sebuah kawasan geografi yang dinamai Persekutuan Tanah Melayu atau Federation of Malaya. Pada masa ini British lebih dikenali sebagai sebagai Komanwel British. Pada tempoh masa ini juga Undang-undang Antarabangsa berkenaan kedaulatan bagi negara-negara yang merdeka secara tidak langsung dipandu arah oleh suatu badan antarabangsa yang dikenali sebagai Pertubuhan Bangsa-bangsa Bersatu (PBB). 

Selepas tamatnya, Perang Dunia Kedua, dunia seakan menerima suatu Order Baru iaitu setiap wilayah dan tanah jajahan akan ditentukan kedaulatan bagi masing-masing. Di Asia Tenggara, misalnya, kedaulatan Negara Thailand terus kekal berdaulat dan merdeka sejak abad ke-18. Di Indonesia, gerakan kemerdekaan tanah jajahan Belanda yang dikenali sebagai Hindia Timur Belanda akhirnya mengisytiharkan tarikh 17 Ogos, 1945 sebagai tarikh kemerdekaan wilayah tersebut dari Belanda dan wujudnya sebuah negara baru yang berdaulat dan merdeka yang dinamakan sebagai Indonesia.

Di Semenanjung Tanah Melayu, penggerak-penggerak kepada usaha mewujudkan sebuah negara yang berdaulat dan merdeka diteruskan. Pemimpin pelbagai kaum duduk berbincang untuk membentuk suatu dasar dan garis panduan kepada Perlembagaan bagi negara yang dihasrat kewujudannya ini. Akhirnya, suatu kontrak sosial dibentuk secara berhemah dan bijaksana.

Persoalan yang dibangkitan sebagai intipati kepada Perlembagan Persekutuan Tanah Melayu ialah siapakah rakyat Persekutuan Tanah Melayu? Pada masa tersebut terdapat dua kelompok besar kaum yang menjadi penduduk di Tanah Melayu. Pertama, ialah masyarakat Melayu di kepulauan Nusantara (rantau Asia Tenggara) dan pribumi Tanah Melayu. Kedua, ialah masyarakat imigran dari tanah besar China dan benua kecil Asia Selatan (India). Akhirnya suatu garis panduan kepada soal kewarganegaraan bagi Persekutuan diputuskan sebagai suatu Kontrak Sosial yang akhirnya diangkat kepada suatu suruhanjaya bagi menyusun perlembagaan yang dinamakan sebagai Suruhanjaya Reid.

Pokok kepada sebuah negara yang berdaulat dan merdeka ialah undang-undang tertinggi bagi negara tersebut mestilah ada dan akan dikuatkuasakan. Undang-undang tertinggi ini dinamakan sebagai Perlembagaan Persekutuan. Undang-undang inilah yang menyatakan manakah kawasan geografi yang akan diisytiharkan sebagai berdaulat dan merdeka dan siapakah dan bagaimanakah bentuk kuasa yang akan mengurustadbir negara berdaulat dan merdeka itu.

Perlembagaan Persekutuan menyatakan bahawa wilayah geografi yang akan membentuk negara berdaulat dan merdeka ini adalah suatu Persekutuan Negeri-negeri yang akan berdaulat dan merdeka di bawah suatu panji kenegaraan yang dinamakan sebagai Persekutuan Tanah Melayu.

Negeri-negeri tersebut yang juga telah wujud dan terpakainya Undang-undang Tubuh bagi negeri tersebut hendaklah memeterai suatu ikatan undang-undang secara bersama-sama bagi membentuk keesahan, wujud dan pemakaian yang sempurna kepada Perlembagaan Persekutuan ini.

Ikatan undang-undang tersebut dimeterai bersama oleh sembilan orang Raja-raja Melayu dan  dua orang Gabenor Pulau Pinang dan Melaka bagi mewakili 11 wilayah yang bersekutu dengan tujuan membentuk sebuah negara. Hal ini dipersaksikan kepada pemimpin pemimpin dari kalangan rakyat Persekutuan, pentadbir dan wakil dari Kerajan British dan kuasa usaha dari kalangan Komanwel British yang ditentukan. 

Sebelum wujud dan terpakainya Perlembagaan Persekutuan, sudah ada dan wujudnya suatu kuasa yang dinamai sebagai Majlis Raja-raja. Majlis Raja-raja adalah nyawa kepada kewujudan Perlembagaan Persekutuan dan seterusnya Perlembagaan Persekutuan mewujudkan negara Persekutuan Tanah Melayu.

Sesuatu tanah itu akan hidup jika adanya pokok. Pokok tidak akan tumbuh jika tiada benih yang disemai ke dalam tanah itu. Begitulah hakikatnya kepada sebuah negara. Pokoknya adalah Perlembagaannya dan dalam konteks negara kita benih yang menumbuhkan pokok ialah Majlis Raja-raja yang mengesahwujudkan Perlembagaan tersebut.  

Perlembagaan adalah suatu Undang-undang. Perlembagaan Persekutuan Tanah Melayu adalah suatu contoh di mana undang-undang tersebut dilahirkan secara Kontrak Sosial. Ianya disusun oleh suatu suruhanjaya bebas iaitu Suruhanjaya Reid dan melalui suatu proses perundangan yang kompleks melibatkan Parlimen British dan Majlis Perundangan Persekutuan Tanah Melayu.

Perlembagaan adalah suatu Undang-undang untuk mewujudtubuhkan sesuatu entiti yang sah (legal entity) dan seterusnya bertindak sebagai undang-undang tertinggi kepada urustadbir, kawalseliaan dan perjalanan hidup bagi entiti tersebut. Perlembagaan adalah segalanya kepada entiti yang sah tersebut. Semua perkara yang merupakan soal dasar, prinsip asas dan cara untuk menjalankan sesuatu entiti yang sah tersebut hendaklah digariskan secara jelas dan nyata oleh Perlembagaan.

Bagi sesebuah negara yang merdeka dan berdaulat, perlembagaan adalah nadi dan nyawa kepadanya. Negara itu dikatakan sebagai sebuah negara yang merdeka adalah kerana kuasa tertinggi (iaitu kuasa manusiawi) yang memerintahnya ialah sebagaimana yang dinyatakan oleh perlembagaannya. Dan kuasa tertinggi tersebut mestilah dibentuk oleh subjek kepada Perlembagaan itu sendiri. Dan sudah semestilah kuasa (undang-undang) tunggal di mana subjek itu tertakluk adalah terhadap Perlembagaan itu sahaja.

Bagi negara Malaysia, kuasa tertinggi sepertimana yang digariskan oleh Perlembagaan ialah kuasa Yang Dipertuan Agong. Beliau adalah Ketua Utama Negara dan jawatannya adalah secara perlantikan oleh suatu kuasa yang dinamakan sebagai Majlis Raja-raja. Sebelum dilantik sebagai Yang Dipertuan Agong, beliau mestilah ahli kepada Majlis Raja-raja itu. Dan keahliannya  di dalam Majlis tersebut adalah kerana beliau adalah salah seorang Sultan dan/atau Raja yang sedang memerintah di kalangan sembilan buah negeri yang diketuai oleh Sultan dan/atau Raja. Sudah semestilah dia adalah salah seorang Raja-raja Melayu yang berdaulat dan merdeka.

Malaysia adalah sebuah negara berdaulat kerana pada setiap masa Ketua Utamanya adalah salah seorang Raja-raja Melayu yang berdaulat dan merdeka.

Neraca Keadilan Undang-undang

Adakah bank berhak memegang atau menyimpan "Geran" kereta anda?

Sudah pasti anda mempunyai kereta? Adakah kereta anda masih di bawah ansuran sewa beli ? Majoriti orang Malaysia pasti berada dalam situasi ini. Jadi di dalam penulisan kali ini saya ingin highlightkan satu isu yang saya fikir tidak cukup adil kepada kita sebagai penyewabeli (pelanggan bank). Sekarang pada masa ekonomi yang flip flop dan zaman inflasi ini saya juga cukup yakin bahawa sebilangan daripada kita mungkin berhadapan dengan kelewatan untuk membayar ansuran. Terutama bagi mereka yang bekerja atau mempunyai perniagaan sendiri dan yang tidak mempunyai pendapatan tetap, kelewatan atau sedikit "tidak teratur" dalam pembayaran tidak dapat dielakkan.

Sekarang, dengan andaian kita mempunyai "sedikit" kelewatan dalam ansuran, tetapi belum lagi dikira suatu "tempoh kelewatan" bagi bank untuk menarik balik kereta kita di bawah AKTA SEWA BELI. 

Di bawah Akta tersebut, kelewatan mesti menjadi lebih daripada 2 bulan 21 hari dan kita berhadapan dengan suatu masalah iaitu - cukai jalan kita tamat tempoh ! Ya kita masih selamat kerana bank tidak boleh menyentuh kereta itu; akan tetapi, kita pasti terdesak mahu mendapatkan cukai jalan supaya kita boleh memandu dengan "aman" di jalan raya tanpa perlu menyelinap keluar dari polis atau JPJ.

Berita buruk ialah apabila kita berlari ke bank meminta mereka untuk pelepasan sementara "geran kereta" kita untuk memperbaharui cukai jalan. Mereka (pihak bank) ENGGAN melakukannya kecuali kita mengemaskini bayaran ansuran kita!

Pertama sekali, pihak bank harus tahu dan akui bahawa mereka tiada hak untuk memegang Title ("geran kereta") itu. Apa yang mereka nak takut pun? Hak pihak bank ke atas kereta itu sentiasa terjamin kerana ada sesuatu pengendorsan pada "geran tersebut" secara NYARING DAN JELAS menyatakan bahawa kereta adalah di bawah lien. Jadi tiada pemindahan boleh dibuat secara sah.

Pada pendapat saya (secara merendah diri), bahawa bank itu "memanglah" mempunyai hak (untuk menyimpan geran kereta tersebut) dan kerana bank "mempunyai hak itu" akhirnya mengakibatkan penyewa (kita) lewat atau tertangguh mendapatkan cukai jalan. 

Dan SESUNGGUHNYA, tiada peruntukan di bawah Akta Sewa Beli atau mana-mana undang-undang lain yang membolehkan mereka (pihak bank) untuk menyimpan "geran itu".

Saya rasa tindakan pihak bank menyimpan "geran kereta" benar-benar bodoh di mana kononya situasi ini diambil oleh pihak bank itu untuk memastikan penyewa mengemaskinikan ansuran mereka. 

Pelanggan bank itu ada yang hanya memakai kereta Kancil sahaja, lepaskanlah "geran tersebut" kepada mereka

Mengapa saya kata bank bodoh bila menyimpan "geran kereta" tersebut? 

Secara mudahnya, sekiranya orang tersebut ada kereta untuk digunakan untuk pergi bekerja atau untuk menjalankan perniagaannya; dia akan sendirinya cuba untuk "aktif" mencari sebanyak wang yang mungkin atau secepat yang mungkin untuk menyelesaikan hutang (ansuran bulanan). Itu jika geran kereta ada dalam simpannya dan dia boleh memperbaharui Cukai Jalan. Namun jika dia tidak boleh pergi bekerja bagaimana dia boleh membayar ansuran beliau? Betul tak? Pokoknya, buat apa pihak bank masih berdegil untuk menyimpan "geran kereta tersebut".

Jadi, saya mencadangkan bagi mereka yang mempunyai "masalah" seperti di atas, silalah;

1. Menyerahkan atau menulis surat aduan kepada Bank Negara Malaysia, DAN jika perlu

2. Memfailkan saman di mahkamah sivil atau di Tribunal Pengguna mendakwa : - 

(a) Pihak Bank menyerahkan Title (geran kereta) bukan hanya bagi tujuan untuk memperbaharui cukai jalan akan tetapi untuk simpanan kita.

(b) Kerugian akibat daripada tidak boleh menggunakan kereta tersebut kerna bank tidak memberikan kerjasama untuk memperbaharui cukai jalan.

(c) Tuntutan GANTIRUGI (reimbursement) daripada pihak bank terhadap apajua kos pemindahan yang mungkin dialami kerana menggunakan pengangkutan alternatif.

Saudara sekalian, amalan bodoh pihak bank (menyimpan geran kereta) ini bagi saya adalah tidak bertamadun dan pihak bank mesti menghentikannya! Dan mereka harus menghormati atau sekurang-kurangnya mempunyai ihsan terhadap pelanggan mereka.

Ok sehingga kita bertemu lagi ..

Mahkamah itu apa? Ajarkan saya tentang apakah itu mahkamah?

Mahkamah ialah tempat di mana sesuatu prosiding kehakiman dimulakan. Terdapat dua jenis prosiding kehakiman di Mahkamah Keadilan. Pertama, prosedur sivil dan kedua, prosedur jenayah. Prosiding Sivil boleh dimulakan oleh sesiapa sahaja terhadap sesiapa sahaja. Tuntutan sivil yang paling kerap wujud di Mahkamah Keadilan biasanya dimulakan oleh pihak bank. Pihak bank lah yang paling kerap memfailkan tuntutan Saman ke atas peminjamnya yang ingkar terhadap Perjanjian Pembiayaan. Bank akan menjadi Plaintif. Plaintif ialah pihak yang memulakan tindakan Saman. Dan peminjam yang ingkar pembayaran akan dinamakan sebagai Defendan. 

Kita ambil contoh berikut; di mana 5 tahun yang lepas, Johari membeli sebuah kereta dan membuat pinjaman dengan Bank ABC untuk membiayai pembelian keretanya. Johari telah menandatangani suatu perjanjian dengan Bank ABC. Perjanjian tersebut ialah Perjanjian Sewa Beli Kenderaan. Tempoh bayaran balik pinjaman Johari kepada Bank ABC menurut Perjanjian tersebut ialah selama 9 tahun dan bayaran bulanannya ialah sebanyak RM500 sebulan. 

Pada tiga tahun pertama sewabeli, Johari berjaya membayar kepada bank tersebut dengan sebaiknya. Manakala sejak, tahun 3 seterusnya, Johari sentiasa lewat membayar hutangnya. Akibatnya, pada tahun kelima, Johari tertunggak membayar pinjamannya sehingga 9 bulan lamanya. Pihak bank telah mengarahkan peguamnya menuntut kembali kenderaan yang disewabeli oleh Johari dan seterusnya menamatkan kontrak perjanjian Sewa Beli tersebut. Kes tersebut berakhir dengan suatu prosiding Saman oleh pihak bank terhadap Johari untuk menuntut bayaran tertunggak dan baki pinjaman yang mesti dibayar oleh Johari kepada bank. 

Suasana dalam sesebuah mahkamah

Johari berasa amat susah hati kerana menerima Saman daripada pihak bank agar beliau hadir ke Mahkamah. Kedudukan kewangan Johari yang amat kritikal tidak membolehkan beliau untuk mendapatkan khidmat guaman. Johari diselubungi oleh rasa takut dan gementar kerana tarikh untuk beliau hadir ke Mahkamah tinggal hanya 2 hari lagi. Akhirnya, Johari bertemu dengan rakan lamanya yang kini adalah seorang peguam. Beliau meminta nasihat guaman secara pro bono dari rakan peguamnya. Beliau kemudiannya ditanyakan beberapa soalan oleh rakannya. 

Peguam: Berapakah jumlah tuntutan Saman tersebut? 

Johari: Termasuk tuntutan faedah semuanya berjumlah RM32 ribu. 

Peguam: Jika demikian, sekiranya Penghakiman dimasukkan, dalam prosiding perlaksanaan nanti tindakan Kebangkrapan boleh dimulakan pula. 

Johari: Apa? Saya akan dibankrapkan? 

Peguam: Begitulah nantinya... 

Johari: Jadi, apa yang saya harus lakukan sekarang? 

Peguam: Di manakah kenderaan tersebut? 

Johari: Saya simpan. Kerana takut ditarik oleh pihak bank. Salahkah saya berbuat demikian? 

Peguam: Oh! Saya tak akan komen tentang itu. Cuma... Bolehkah awak serahkah kenderaan itu kepada pihak bank secara sukarela? 

Johari: Rugilah saya nanti, ... kerana pihak bank akan lelong kenderaan tersebut dengan harga yang rendah... Saya telah diberitahu oleh seorang rakan, jumlah lelongannya adalah lebih kurang RM11ribu sahaja. Dan saya masih berhutang dengan bank lebih kurang RM21 ribu lagi... 

Peguam: Jika demikian, awak cuba dapatkan harga yang lebih baik untuk kenderaan awak. Jangan risau... Lusa awak hadir ke Mahmakah dan failkan Pembelaan awak. Pasti pihak Mahkamah akan berikan lanjutan masa lagi. 

Johari: Bagaimana nak failkan Pembelaan? Saya tidak tahu. 

Peguam: Awak hanya jawab ..... 'Saya tiada pengetahuan tentang perenggan .... Pernyataan Tuntutan tersebut'. Itulah yang awak akan tulis di dalam Pernyataan Pembelaan awak. 

Perbualan sepintas lalu tersebut, sedikit sebanyak mengurangkan rasa kerisauan Johari dan beliau segera menyiapkan Pernyataan Pembelaan seperti yang diajar oleh rakan peguamnya. Johari telah menyiapkan suatu Pembelaan Kosong beliau atau dipanggil sebagai "bare Defence". Meskipun, ianya hanya suatu "bare Defence", secara teknikalnya beliau telah memfailkan Pembelaan terhadap Saman tersebut dan Mahkamah memberikan suatu tarikh sebutan untuk pihak bank memfailkan Penghakiman Terus. 

Secara ringkasnya, lebih kurang 3 bulan dari tarikh beliau kena hadir ke Mahkamah buat kali pertama, Penghakiman atau Perintah masih belum lagi diperolehi oleh pihak bank ke atasnya. Akhirnya, selepas 6 bulan dari tarikh beliau kena hadir ke Mahkamah, pihak Bank telah mendapatkan Perintah bagi Penghakiman Terus terhadap Johari. Dalam tempoh tersebut, Johari berjaya menjual kenderaannya dengan harga RM25ribu. Jumlah tuntutan bank mengikut rekod adalah sebanyak RM34ribu, dan setelah ditolak akhirnya hutang Johari kepada bank hanyalah RM9ribu. 

Setelah berjumpa dengan pihak bank, hutang beliau telah diberikan pengurangan sebanyak RM5ribu dan cara pembayarannya sebanyak RM150 sebulan sehingga penyelesaian keseluruhannya. Dalam tempoh 2 tahun selepas itu, Johari berjaya melunaskan hutangnya dengan pihak bank. Pada mulanya tadi, Mahkamah telah menjadi suatu tempat yang amat menakutkan buat Johari, kini tidak lagi. Johari berjaya mengatasi ketakutannya setelah bertemu dengan rakan lamanya. Meskipun, nasihat guaman yang diterimanya adalah berbentuk 'common sense', 

Johari dapat mengapresiasikan nasihat tersebut dengan kebolehan mindanya berfikir untuk merungkai permasalahan. Demikianlah maksud dan pengertian Mahkamah kepada Johari. Ianya adalah suatu institusi untuk memberikan keadilan kepada semua pihak.

Negara Merdeka maknanya orang Cina dan orang India boleh jadi Perdana Menteri

Sebelum anda sebagai orang Melayu ataupun anda sebagai seorang Muslim membaca artikel ini anda mestilah tenangkan jiwa anda dan berpegang teguh kepada prinsip keluhuran perlembagaan dan kedaulatan undang-undang. Di dalam bahasa Inggeris ianya disebut sebagai Supremacy of the Constitution dan Rule of Law. Kedua-dua prinsip tersebut ialah prinsip-prinsip yang terkandung di dalam Rukun Negara. 

Perlembagaan tidak pernah sama sekali melarang orang bukan Melayu dilantik sebagai Perdana Menteri Malaysia. Tidak seperti yang terkandung pada sesetengah provisi Undang-undang Tubuh sesebuah negeri. UMNO atau United Malays National Organisation juga membenarkan orang bukan Melayu asalkan taraf pribumi atau bumiputeranya jelas untuk diterima sebagai ahli UMNO. Malah orang bukan Melayu yang beragama Islam juga dibenarkan menjadi ahli sehingga diangkat menjadi pemimpinnya. 

Tun Dr Mahathir dan Datuk Seri Anwar Ibrahim, kedua-duanya, mengikut cakap-cakap ramai, bukanlah berdarah Melayu jati tetapi kini telah dianggap dan diterima secara meluasnya sebagai pemimpin Melayu. Jawatan Perdana Menteri menurut Perlembagaan Persekutuan bukanlah kuasa tertinggi di dalam negara Malaysia. Apakah tugas pertama seorang Perdana Menteri?

Jabatan Perdana Menteri, Putrajaya

Tugas ulungnya ialah menjadi Pengerusi kepada Jemaah Menteri. Perdana Menteri ialah orang yang dilantik oleh Yang DiPertuan Agong; iaitu orang yang Yang DiPertuan Agong menurut hematnya MUNGKIN mendapat kepercayaan majoriti ahli Dewan Rakyat. Perlembagaan tidak menyebut secara jelas dan nyata apakah prinsip asas dalam bernegara di Malaysia; namun Artikel 43 Perlembagaan Persekutuan menyatakan secara tersirat bahawa Prinsip-prinsip Raja Berperlembagaan dan Demokrasi berParlimen adalah terpakai di Malaysia. Laporan di dalam Suruhanjaya Reid ada menyatakan tentang prinsip-prinsip ini, namun ramai yang tidak berkesempatan melihat dan membaca isi kandungannya secara zahir. 

Setelah Perdana Menteri dilantik, maka beliau hendaklah menasihatkan Yang DiPertuan Agong akan siapakah di kalangan ahli Dewan Parlimen yang akan dilantik sebagai ahli-ahli kepada Jemaah Menteri tersebut. Dan Perdana Menteri juga boleh memecat seseorang ahli Jemaah Menteri yang telah dilantik itu dengan hanya menasihati Yang DiPertuan Agong untuk melakukan sedemikian. Inilah teori asas berkenaan kuasa eksekutif di dalam negara Malaysia meskipun terdapat pengecualian dalam hal-hal yang tertentu. 

Kuasa seorang Perdana Menteri terletak ditangan kuasa majoriti ahli Dewan Rakyat. Sekiranya majoriti ahli Dewan Rakyat hilang kepercayaan terhadap Perdana Menteri itu maka beliau hendaklah meletakkan jawatan Jemaah Menteri yang dipengerusikan olehnya. Dan pada ketika itu negara tidak ada Perdana Menteri dan/atau Jemaah Menteri untuk menasihati Yang diPertuan Agong menjalankan tugas eksekutifnya. Namun janganlah dilupai bahawa Yang DiPertuan Agong adalah Pemerintah Tertinggi Angkatan Tentera Persekutuan. Dan inilah maksudnya Raja berPerlembagaan. 

Raja berPerlembagan bukanlah sistem monarki mutlak. Ianya adalah satu sistem monarki yang dibimbing oleh sesuatu undang-undang tertinggi bagi sesuatu negara. Pada setiap masa dan saat kuasa Raja berPerlembagaan ini hendaklah wujud dan terlaksana. Sekiranya seseorang yang menjawat jawatan Yang DiPertuan Agong itu hilang kuasanya menurut Perlembagaan, maka secara operasi undang-undang (baca: secara automatiknya), seseorang yang menjawat jawatan Timbalan Yang di Pertuan Agong mengambil alih tugasnya di saat dan ketika kuasa orang yang menjawat jawatan Yang diPertuan Agong itu hilang. Dan jika hilang pula kuasa orang yang menjawat jawatan Timbalan Yang DiPertuan Agong, maka kuasa seorang Ketua Utama Negara terletak kepada Majlis Raja-raja.

Raja berPerlembagan ialah suatu kuasa yang melambangi Perlembagaan itu sendiri. Manakala kuasa seorang Perdana Menteri dan/atau Jemaah Menteri adalah berasaskan prinsip Demokrasi berParlimen. Kedua-dua kuasa ini ditakluki oleh prinsip Kedaulatan Undang-undang. Kedaulatan Undang-undang berasaskan prinsip keadilan. Dan prinsip keadilan bagi negara yang mengamalkan sistem demokrasi moden adalah melalui undang-undang. Inilah konsep sistem pembahagian kuasa di dalam negara yang mengamalkan sistem demokrasi. Sistem pembahagian kuasa menyatakan bahawa setiap Cabang Kuasa itu mempunyai kuasa untuk semak dan seimbang di antara satu sama lain.

Undang-undang adalah kuasa. Dan terdapat tiga cabang kuasa yang mengawal selia Undang-undang. Iaitu, kuasa menggubal Undang-undang, kuasa mentadbir Undang-undang dan kuasa melaksanakan Undang-undang. Kuasa menggubal undang-undang terletak pada suatu badan yang dinamakan sebagai Parlimen. Kuasa untuk mentadbirnya diketuai oleh Jemaah Menteri dan kuasa melaksananya terletak pada badan kehakiman iaitu Mahkamah.

Ah Meng telah mendapat kepercayaan majoriti ahli Dewan Rakyat dan telah dilantik sebagai Perdana Menteri. Selain menjadi pengerusi kepada Jemaah Menteri, tugas Ah Meng ialah menasihati Yang di Pertuan Agong di dalam soal perlantikan seorang Ketua Hakim Negara. Nasihat yang diberikan oleh Ah Meng kepada Yang DiPertuan Agong hendaklah mendapat persetujuan Majlis Raja-raja. Ah Meng akan terus menjadi Perdana Menteri setakat tempoh yang dibenarkan oleh Perlembagaan dan tertakluk kepada kepercayaan majoriti ahli Dewan Rakyat. Ahli Dewan Rakyat yang memberikan kepercayaan kepada Ah Meng juga tertakluk kepada sokongan rakyat yang menjadi pengundi di konstituensi yang mereka dipilih secara majoriti. Ah Meng pula hanya boleh mentadir negara Malaysia melalui Jemaah Menteri yang disusun atur olehnya. 

Pendek kata, Ah Meng bersama Jemaah Menterinya mestilah mempunyai bakat kepemimpinan yang hebat jika Ah Meng ingin menjadi seorang Perdana Menteri berlandaskan Perlembagaan. Ah Meng juga mesti memimpin Jemaah Menterinya berdasarkan kedaulatan undang-undang. Kedaulatan undang-undang pula mestilah selari dengan konsep keadilan melalui undang-undang. Ah Meng bukanlah seorang Ketua Utama Persekutuan dan dia bukanlah pemimpin tertinggi angkatan tentera persekutuan. Ah Meng hanyalah seorang ketua demokrasi berParlimen. 

Perlembagaan memberikan ruang dan peluang kepada Ah Meng untuk menjadi Perdana Menteri kerana ianya adalah hasil daripada suatu keputusan Kontrak Sosial sebelum wujudnya negara ini. Kontrak Sosial yang berlaku itu adalah benih yang menumbuhkan sebuah negara yang hari ini dinamakan sebagai Malaysia. Tanpa kontrak sosial tersebut, negara Malaysia tiada kewujudannya. Yang ada hanyalah negeri-negeri Melayu yang dinaungi British dan dua wilayah jajahan British di Semenanjung Tanah Melayu. Juga ada dua wilayah di Borneo yang ditadbir oleh kerajaan British. 

Setakat hari ini, semua rakyat bagaikan bersetuju secara senyap bahawa Perdana Menteri Malaysia mestilah seorang Melayu yang beragama Islam dan lahir di Semenanjung Tanah Melayu. Hari esok pula ditentukan oleh generasi hari ini akan siapakah yang mesti menjadi seorang Perdana Menteri Malaysia. Apapun makna merdeka bagi sebuah negara yang bernama Malaysia mestilah berdasarkan kepatuhan penuh kepada Perlembagan Persekutuan.